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Was sind die aktuellen OHG Urteile zur Wertsicherung und wie wirken diese sich auf Ihr Portfolio aus? 

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Die jüngsten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) in den Fällen 2 Ob 36/23t und 8 Ob 37/23h haben unter österreichischen Vermietern zu erhebliche Diskussionen geführt. Diese Urteile werfen ein neues Licht auf die Anwendung von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen, insbesondere im Hinblick auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG), die Zulässigkeit von Mieterhöhungen in den ersten Vertragsmonaten, und die Gültigkeit von Klauseln bei auslaufenden Verbraucherpreisindizes (VPI). Hier eine detaillierte Analyse der genannten Punkte:

1. Das Konsumentenschutz Gesetz (KSchG) an erster Stelle

Die Urteile stellen das Konsumentenschutzgesetz )KSchG) im Kontext von Mietverträgen an erste Stelle. In diesem Fall wurde eine Wertsicherungsklausel als Verstoß gegen das KSchG angesehen, da sie auf einen nicht näher definierten Nachfolgeindex für den Verbraucherpreisindex 1976 verwies. Da solche Klauseln den Verbrauchern (in diesem Fall den Mietern) keine klare Vorstellung davon geben, auf welcher Basis und in welchem Ausmaß eine Mietpreisanpassung erfolgen kann, wurden diese Klauseln als Verletzung des Transparenzgebots des KSchG eingestuft. Es geht hervor, wie wichtig es ist, Klauseln bezüglich VPIs möglichst klar zu formulieren, damit diese ihre Gültigkeit nicht verlieren.​​

2. Mieterhöhungen in den ersten beiden Monaten sind nicht erlaubt

Ein besonders interessanter Punkt in den Urteilen betrifft die Feststellung, dass eine Vertragsklausel, die eine Mieterhöhung innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsschluss ermöglicht, gegen das KSchG verstößt. Solche Klauseln sind demnach unzulässig, es sei denn, der VermieterIn kann nachweisen, dass die Klausel individuell mit dem Mieter ausgehandelt wurde – ein Nachweis, der in der Praxis oft schwer zu erbringen ist. Dies schützt Mieter vor unerwarteten Kostensteigerungen kurz nach Einzug und sorgt für mehr Transparenz und Planungssicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses.

3. Beschränkung auf professionelle Vermieter

Ein wichtiger Aspekt der Urteile ist, dass sie sich speziell auf professionelle Vermieter beziehen, also auf Vermieter, die gewerblich oder in einem größeren Umfang Wohnraum vermieten. Dies ist insofern von Bedeutung, als dass das KSchG üblicherweise im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmern und Verbrauchern zur Anwendung kommt. Privatpersonen, die lediglich eine oder sehr wenige Wohnungen vermieten, fallen nicht unter diese Regelung.

4. Mietzinsüberprüfung

Unter Umständen können Mieter den Mietzins und eventuelle Wertsicherungen vor der Schlichtungsstelle oder vor Gericht anfechten. Die Fristen hängen hier vor allem von der Art des Mietvertrages ab. Bei befristeten Verträgen können die Mieter bis spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis den Mietzins überprüfen lassen.  Bei unbefristeten Verträge hingegen muss binnen 3 Jahre nach Abschluss der Mietzinsvereinbarung die Überprüfung beantragt werden.

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Empfehlungen für  Vermieter

Diese Urteile signalisieren eine klare Linie hinsichtlich der Transparenz und Verbraucherschutzaspekte in Mietverträgen. Für  Vermieter bedeutet dies:

• Überprüfung der Mietverträge: Bestehende Verträge sollten hinsichtlich ihrer Wertsicherungsklauseln überprüft und gegebenenfalls angepasst werden, um Konformität mit dem KSchG sicherzustellen. Besonderes Augenmerk sollte auf die Auswahl und Formulierung des Verbraucherpreisindexes gelegt werden, um sicherzustellen, dass diese Klausel nicht durch die Verwendung unklar definierter Nachfolge VPIs, ungültig sind.
• Klare und eindeutige Formulierungen: Zukünftige Verträge sollten so gestaltet sein, dass sie klare, eindeutige und nachvollziehbare Regelungen zur Mietpreisanpassung enthalten.‍
• Vermeidung von Mieterhöhungen in den ersten Monaten: Klauseln, die eine Mieterhöhungen in den ersten beiden Monaten nach Vertragsschluss ermöglichen oder die Inflation aus dem Zeitraum vor dem Mietbeginn berücksichtigen, sollten vermieden werden..

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Disclaimer:

Dieser Blogeintrag ist keine Rechtsberatung sondern spiegelt nur unsere persönliche Meinung wider. Suchen Sie unbedingt einen Rechtsanwalt für mietrechtliche Themen auf.