Ratgeber für Österreich
Miete mit VPI, Schwellenwert und MieWeG richtig berechnen
Wie sich eine Miete mit dem Verbraucherpreisindex anpassen lässt, wann eine Schwellenwertklausel ausgelöst ist und was das 5. MILG / MieWeG begrenzt – jeder Schritt mit offenem Rechenweg.
Was berechnet ein Wertsicherungsrechner?
Eine Wertsicherungsklausel soll den realen Wert eines vereinbarten Mietzinses erhalten. Meist wird dafür ein Verbraucherpreisindex (VPI) als Vergleichsmaßstab verwendet. Der Wertsicherungsrechner stellt den Indexwert des vereinbarten Basismonats dem späteren Indexwert gegenüber und ermittelt daraus die prozentuale Veränderung sowie die rechnerisch angepasste Miete.
Welche Berechnung tatsächlich gilt, hängt jedoch vom Mietvertrag und vom gesetzlichen Anwendungsbereich ab. Entscheidend sind insbesondere die vereinbarte Indexreihe, der Basismonat, ein möglicher Schwellenwert und die Frage, ob die Klausel eine Anpassung bereits beim Erreichen oder erst beim Überschreiten dieser Schwelle erlaubt. Der Rechner macht diese Parameter deshalb einzeln auswählbar und zeigt jeden ausgelösten Schritt offen an.
So verwenden Sie den Rechner
Tragen Sie zuerst die aktuelle Netto-Miete ohne Betriebskosten ein. Wählen Sie anschließend genau jene Indexreihe, die im Vertrag genannt ist. Der Ausgangsmonat ist der vertraglich vereinbarte Basismonat oder – nach einer bereits erfolgten Anpassung – der Monat, der laut Klausel zur neuen Basis geworden ist. Als Endmonat wählen Sie den Monat, bis zu dem gerechnet werden soll.
Bei einer Schwellenwertklausel prüft der Rechner die Veränderung ab der jeweils gültigen Basis. Wird die Schwelle ausgelöst, berechnet er die neue Miete und setzt den erreichten Indexwert als neue Basis für den nächsten Schritt. Dadurch unterscheidet sich das Ergebnis von einer einzigen Berechnung zwischen erstem und letztem Monat. Die optionale Nachforderung summiert die Differenz zur ursprünglichen Miete über die Monate, in denen der jeweilige Anpassungsschritt rechnerisch gültig war. Ob und ab wann eine Nachforderung rechtlich verlangt werden kann, ist davon getrennt zu prüfen.
Schwellenwert: erreicht oder überschritten?
Bei einer 5-Prozent-Schwelle kann schon eine Veränderung von genau 5,00 Prozent auslösen, wenn die Klausel auf das Erreichen abstellt. Verlangt der Vertrag hingegen ein Überschreiten, genügt exakt 5,00 Prozent noch nicht. Der Rechner vergleicht dafür die ungerundete Indexveränderung mit der eingestellten Schwelle. Erst danach wird der anwendbare Prozentsatz entsprechend der gewählten Berechnungsart dargestellt.
Prüfen Sie den Wortlaut des Vertrags sorgfältig. Formulierungen wie „sobald sich der Index um mindestens 5 Prozent verändert“ und „wenn die Veränderung 5 Prozent übersteigt“ können zu unterschiedlichen Auslösezeitpunkten führen. Ist die Klausel unklar oder möglicherweise unwirksam, ersetzt ein rechnerisch richtiges Ergebnis keine rechtliche Prüfung.
Welche der vier Berechnungsarten passt?
„Indexanpassung“ ist für vertragliche Wertsicherungsklauseln mit einem festen Basismonat und optionalem Schwellenwert gedacht. „Monat für Monat“ bildet eine fortlaufende Veränderung gegenüber dem jeweiligen Vormonat ab. Diese Variante sollte nur gewählt werden, wenn der Vertrag genau diese Fortschreibung vorsieht.
Der Bereich „5. MILG / MieWeG“ prüft die gesetzliche Begrenzung für erfasste Wohnungsmietverträge und kann sie einer vertraglichen Wertsicherungskurve gegenüberstellen. „Richtwertmiete“ berechnet die Veränderung anhand der veröffentlichten Richtwerte des gewählten Bundeslands. Die Reiter sind keine austauschbaren Rechenwege: Maßgeblich ist immer, welche Mietzinsart und welche Klausel für das konkrete Mietverhältnis gelten.
5. MILG und MieWeG: Was der Rechner berücksichtigt
Für vom MieWeG erfasste Wohnungsmietverträge werden vertragliche Wertsicherungen gesetzlich begrenzt. Der Rechner unterscheidet deshalb zwischen preisgeschützten Mietverhältnissen in der MRG-Vollanwendung, freien Mietzinsen in der Teilanwendung und Fällen außerhalb des Anwendungsbereichs. Bei Geschäftsraummieten, WGG-Wohnungen oder einer Vollausnahme ist die MieWeG-Berechnung nicht ohne Weiteres die passende Methode.
Die Berechnung verwendet den Jahresdurchschnitt des VPI 2020 und bildet die vorgesehenen Begrenzungen jahresweise ab. Ein Inflationswert bis 3 Prozent wird vollständig berücksichtigt; vom darüberliegenden Teil fließt nur die Hälfte ein. Für preisgeschützte Mieten gelten zusätzliche Grenzen. Anpassungen werden im Rechner dem 1. April zugeordnet, und ein Rumpfjahr wird bei der ersten Berechnung aliquot berücksichtigt. Bei einer Parallelrechnung gilt rechnerisch der niedrigere Wert aus gesetzlicher Begrenzung und wirksam ausgelöster Vertragsklausel.
Diese Regeln sind komplex und können von Vertragsdatum, Mietgegenstand, Anwendungsbereich und Zustellung eines Erhöhungsbegehrens abhängen. Verwenden Sie das Ergebnis daher als transparente Rechenhilfe und nicht als abschließende Beurteilung eines einzelnen Mietverhältnisses.
So entstehen die Ergebnisse
Beispiel 1: 2-Prozent-Schwelle mit neuer Basis
Ausgangsmiete sind € 1.000,00, der Basisindex beträgt 100,0. Steigt der Index auf 102,5, ist die Schwelle von 2 Prozent erreicht und die Miete steigt bei einer Anpassung um 2,5 Prozent auf € 1.025,00. Dieser Indexwert 102,5 wird zur neuen Basis. Steigt der Index später auf 105,2, beträgt die Veränderung gegenüber der neuen Basis rund 2,6341 Prozent. Nach Anwendung von 2,6 Prozent ergibt sich eine neue Miete von € 1.051,65. Der Rechner zeigt beide Schritte getrennt statt nur Anfangs- und Endwert zu vergleichen.
Beispiel 2: gesetzliche Begrenzung nach MieWeG
Bei einer Netto-Miete von € 1.000,00 und einem Altvertrag mit letzter Valorisierung im Februar 2025 berechnet der Reiter 5. MILG / MieWeG für einen freien Mietzins zum 1. April 2026 in den hinterlegten Testdaten eine neue Miete von € 1.027,31. In der preisgeschützten Vollanwendung ergibt sich unter denselben Annahmen aufgrund der zusätzlichen Begrenzung € 1.008,33. Das Beispiel zeigt, warum Anwendungsbereich und gesetzliche Deckel vor einer Vorschreibung geklärt werden müssen.
Fragen zur Indexanpassung
Welchen Index muss ich auswählen?
Verwenden Sie die Indexreihe, die in der Wertsicherungsklausel des Mietvertrags genannt ist. Eine ähnlich klingende oder aktuellere Indexreihe darf nicht automatisch ersetzt werden.
Was ist der richtige Basismonat?
Maßgeblich ist der im Vertrag definierte Ausgangsmonat. Nach einer ausgelösten Anpassung kann je nach Klausel der dabei erreichte Indexwert zur neuen Basis werden.
Kann ich mit dem Ergebnis sofort die Miete erhöhen?
Nein. Neben der Rechnung müssen unter anderem die Wirksamkeit der Klausel, der gesetzliche Anwendungsbereich, Fristen und die korrekte Bekanntgabe geprüft werden.
Sind Betriebskosten Teil der Berechnung?
Der Rechner ist für die indexierte Netto-Miete gedacht. Betriebskosten und andere Bestandteile sollten nur einbezogen werden, wenn die konkrete vertragliche und gesetzliche Grundlage das vorsieht.
Quellen und rechtlicher Hinweis
Die Berechnung ist eine unverbindliche Orientierung und keine Rechtsberatung. Prüfen Sie vor einer Mietzinsanpassung den Vertragstext, den gesetzlichen Anwendungsbereich und die jeweils aktuelle Rechtslage. Indexwerte: Statistik Austria, der letzte Wert ist vorläufig.