Wie lange darf ein Mieter mit der Miete im Rückstand sein, bevor ich kündigen kann?

Mindestens acht Tage Rückstand sind bei einer Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z 1 MRG eine gesetzliche Voraussetzung, aber keine automatische Kündigungserlaubnis. Zusätzlich müssen eine Mahnung nach Fälligkeit und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen; eine bisher zugestandene längere Zahlungsfrist ist zu berücksichtigen. Für Vermieter in Österreich hängt die Antwort 2026 außerdem davon ab, ob eine gerichtliche Kündigung nach dem Mietrechtsgesetz oder eine vorzeitige Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB zu prüfen ist.

TL;DR

• Mietrückstand Kündigung Frist: Nach § 30 MRG reichen acht Tage Rückstand allein nicht für eine Kündigung.
• Die Mahnung muss nach Fälligkeit erfolgen; dokumentieren Sie Forderung, Zugang und sämtliche Zahlungseingänge.
• § 1118 ABGB betrifft die vorzeitige Vertragsauflösung und verlangt einen qualifizierten Zahlungsrückstand.
• Im MRG-Anwendungsbereich kann eine Nachzahlung ohne grobes Verschulden die Vertragsbeendigung noch abwenden.

Warum die richtige Frist entscheidend ist

Ein fehlender Bankeingang ist ein Anlass zur Kontrolle, aber noch keine fertige Grundlage für eine Kündigung. Sie müssen belegen können, welche Forderung fällig war, welche Zahlungen eingegangen sind und wann Sie den Mieter gemahnt haben.

Beginnen Sie deshalb mit dem Abgleich von Zahlungseingängen und offenen Mietforderungen. Ein falsch zugeordneter Eingang oder ein übersehenes Guthaben verändert den gesamten Fall. Eine Mahnung auf Basis einer ungeprüften Excel-Zeile schafft keine verlässliche Ausgangslage.

Auch 2026 gilt: Die Dauer des Rückstands ersetzt nicht die Prüfung des konkreten Mietverhältnisses. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist insbesondere zu klären, welche Bestimmungen des MRG gelten. Allein die Bezeichnung als Gewerbemietvertrag beantwortet diese Frage nicht.

Wie lange muss ein Mieter im Rückstand sein, bevor ich kündigen kann?

Für eine gerichtliche Kündigung wegen Mietzinsrückstands nach § 30 Abs. 2 Z 1 MRG nennt das Gesetz einen Rückstand von mindestens acht Tagen. Hinzukommen die Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit und die Überschreitung der üblichen oder bisher zugestandenen Zahlungsfrist. Lesen Sie diese Voraussetzungen zusammen, nicht als voneinander unabhängige Kündigungsmöglichkeiten.

Rechtlicher Weg	Voraussetzung beim Zahlungsrückstand	Bedeutung für Ihren nächsten Schritt	Grenze
Gerichtliche Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z 1 MRG	Mahnung nach Fälligkeit; Rückstand über die übliche oder zugestandene Frist hinaus, mindestens acht Tage	Fälligkeit, Mahnung und Zahlungsstand gemeinsam prüfen lassen	Acht Tage allein reichen nicht
Vorzeitige Auflösung nach § 1118 ABGB	Qualifizierter Mietzinsrückstand nach Einmahnung	Voraussetzungen und passenden gerichtlichen Weg gesondert prüfen lassen	Nicht mit einer allgemeinen Acht-Tage-Regel gleichsetzen

Eine Kündigung oder Auflösung bedeutet außerdem nicht, dass Sie die Immobilie sofort selbst zurücknehmen dürfen. Bleibt der Mieter trotz wirksamer Vertragsbeendigung im Objekt, ist die rechtmäßige Durchsetzung der Räumung ein eigener Schritt. Tauschen Sie deshalb nicht eigenmächtig Schlösser aus und sperren Sie keine Versorgung ab.

So gehen Sie vor der rechtlichen Eskalation vor

1. Fälligkeit prüfen: Stellen Sie fest, wann die konkrete Mietforderung zu zahlen war. Übernehmen Sie nicht ungeprüft das Datum aus Ihrer bisherigen Liste.
2. Zahlungsstand klären: Ordnen Sie sämtliche Eingänge, Teilzahlungen und vorhandenen Guthaben zu. Halten Sie den verbleibenden Rest getrennt fest.
3. Mahnung dokumentieren: Prüfen Sie, ob die Mahnung nach Fälligkeit erfolgte und ihr Zugang nachweisbar ist. Bewahren Sie Inhalt und Zustellnachweis zusammen auf.
4. Fristverlauf prüfen: Berücksichtigen Sie die gesetzliche Grundlage und bisher zugestandene Zahlungsfristen. Berechnen Sie nicht einfach einen pauschalen Kündigungstag.
5. Rechtlichen Schritt festlegen: Lassen Sie prüfen, ob eine gerichtliche Kündigung oder eine vorzeitige Auflösung in Betracht kommt. Geben Sie dafür den aktuellen, nicht den ursprünglichen Zahlungsstand weiter.

Prüfen Sie zuerst Forderung und Zahlungseingänge, bevor Sie den rechtlichen Schritt festlegen.

Mindestens acht Tage: Was § 30 MRG tatsächlich voraussetzt

Die acht Tage sind eine Mindestvoraussetzung innerhalb des gesetzlichen Kündigungsgrundes. Sie sind keine pauschale Nachfrist, die Sie in jeder Mahnung setzen und anschließend automatisch in eine Kündigung umwandeln können.

Entscheidend ist die Verbindung der Voraussetzungen: Der Mietzins ist fällig, die Mahnung erfolgt danach und der Mieter bleibt über die übliche oder bisher zugestandene Frist hinaus im Rückstand. Der Rückstand muss mindestens acht Tage bestehen. Eine längere zugestandene Zahlungsfrist darf bei dieser Prüfung nicht verschwinden.

Setzen Sie acht Tage Rückstand nicht pauschal mit acht Tagen ab Versand Ihrer Mahnung gleich. Der Gesetzeswortlaut knüpft an mehrere Umstände an. Lassen Sie den frühestmöglichen rechtlichen Schritt anhand der tatsächlichen Fälligkeit, Mahnung und Zahlungshistorie bestimmen.

Für Ihre Unterlagen bedeutet das: Speichern Sie nicht nur das Datum des Schreibens. Dokumentieren Sie auch den Inhalt, den Zugang und alle danach eingegangenen Zahlungen. Sonst lässt sich später zwar ein Mahnlauf zeigen, aber nicht der entscheidende Sachverhalt.

§ 1118 ABGB: Warum eine andere Prüfung erforderlich ist

§ 1118 ABGB regelt unter anderem die vorzeitige Auflösung wegen eines qualifizierten Mietzinsrückstands nach Einmahnung. Die Bestimmung stellt darauf ab, dass der Mieter den rückständigen Mietzins trotz Einmahnung bei Ablauf des maßgeblichen Termins nicht vollständig entrichtet hat. Diese Voraussetzungen sind gesondert zu prüfen.

Eine beliebige Zahlungsfrist in Ihrem Schreiben ersetzt diese gesetzliche Prüfung nicht. Ebenso wenig genügt die Aussage, der Mieter habe schon öfter verspätet gezahlt. Entscheidend ist der konkrete Rückstand im Zusammenhang mit Fälligkeit, Einmahnung und weiterem Fristverlauf.

Für Sie als Vermieter ist die praktische Konsequenz klar: Verwenden Sie kein Kündigungsmuster, bevor der passende Rechtsweg feststeht. Ein Schreiben zur Zahlungserinnerung, eine gerichtliche Kündigung und eine auf Vertragsauflösung gestützte Räumungsklage erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Lassen Sie die Rechtsgrundlage festlegen, bevor Sie eine Vertragsbeendigung erklären oder gerichtlich durchsetzen. Das gilt für die vermietete Wohnung ebenso wie für das Geschäftslokal; die konkrete rechtliche Einordnung bleibt erforderlich.

Warum der Zeitpunkt einer möglichen Kündigung variiert

Ein fixer Kalendertag lässt sich nicht allein aus dem ersten fehlenden Zahlungseingang ableiten. Für die Prüfung 2026 sind insbesondere diese Faktoren entscheidend:

• Anwendbares Mietrecht: Klären Sie, ob die einschlägigen Kündigungs- und Schutzbestimmungen des MRG gelten.
• Tatsächliche Fälligkeit: Ein Rückstand setzt eine fällige, noch offene Forderung voraus. Prüfen Sie die maßgebliche Grundlage.
• Übliche oder zugestandene Zahlungsfrist: Bei § 30 Abs. 2 Z 1 MRG gehört diese ausdrücklich zur Prüfung.
• Mahnung und Zugang: Zeitpunkt, Inhalt und Zugang müssen sich nachvollziehen lassen. Das Erstellungsdatum allein genügt dafür nicht.
• Teilzahlungen und Guthaben: Jeder zugeordnete Eingang verändert den offenen Betrag. Aktualisieren Sie den Stand vor jedem weiteren Schritt.
• Nachzahlung und Verschulden: Im Anwendungsbereich des § 33 MRG beeinflussen Zahlung und Verschuldensfrage den Ausgang des Verfahrens.

Diese Faktoren gehören in eine gemeinsame Fallübersicht. Wenn Zahlungsdaten in Excel, Mahnungen im E-Mail-Postfach und Zustellbelege in einem Papierordner liegen, müssen Sie die entscheidende zeitliche Abfolge erst wieder zusammensetzen.

Welche Unterlagen brauchen Sie vor einer Kündigung?

Bereiten Sie eine Fallakte vor, die eine andere Person ohne mündliche Ergänzungen versteht. Die zentrale Frage lautet: Welche fällige Forderung war nach welcher Mahnung zu welchem Zeitpunkt noch offen?

Dafür benötigen Sie insbesondere:

• Mietvertrag und für die Forderung relevante Vereinbarungen;
• nachvollziehbare Aufstellung der fälligen Mietforderungen;
• Kontoauszüge oder Zahlungsbelege mit eindeutiger Zuordnung;
• Aufstellung von Teilzahlungen, Guthaben und offenen Restbeträgen;
• Mahnung samt Inhalt, Datum und Nachweis des Zugangs;
• dokumentierte Zahlungsaufschübe oder Ratenvereinbarungen;
• aktuellen Zahlungsstand unmittelbar vor der rechtlichen Prüfung.

Trennen Sie die laufende Miete von älteren Rückständen. Sonst verdeckt ein neuer Eingang möglicherweise einen weiterhin offenen älteren Betrag. Halten Sie bei einer Teilzahlung fest, welcher Forderung sie zugeordnet wurde und welcher Rest danach verbleibt.

Auch die Grundlage der Forderung muss stimmen. Besteht der vermeintliche Rückstand etwa aus einer strittigen Indexanpassung, ist nicht nur die Nichtzahlung zu prüfen, sondern zunächst auch die Berechtigung der verlangten Anpassung. Eine Zahlungsübersicht ersetzt diese Prüfung nicht.

Wie formulieren Sie eine nachvollziehbare Mahnung?

Eine Mahnung soll dem Mieter ermöglichen, die offene Forderung zu erkennen und darauf zu reagieren. Nennen Sie deshalb Mietobjekt, betroffenen Zeitraum, fällige Forderung, berücksichtigte Zahlungen und verbleibenden Rest. Verwenden Sie einen klar bezeichneten Zahlungsstand.

Formulieren Sie sachlich und widerspruchsfrei. Wenn Sie eine Zahlungsfrist nennen, muss diese mit dem anschließend geplanten Vorgehen abgestimmt sein. Kündigen Sie keine rechtlichen Folgen als bereits sicher an, deren Voraussetzungen noch nicht geprüft wurden.

Vermeiden Sie insbesondere diese Fehler:

• Eine Mahnung wird verschickt, obwohl die Forderung noch nicht fällig ist.
• Eine bereits eingegangene Teilzahlung fehlt im ausgewiesenen Rückstand.
• Der geforderte Betrag vermischt Miete und ungeprüfte Zusatzforderungen.
• Das Schreiben nennt einen Zahlungsstand, der beim Versand schon überholt ist.
• Der Versand wird dokumentiert, der Zugang lässt sich aber nicht nachvollziehen.

Prüfen Sie den Kontostand erneut, bevor das Schreiben hinausgeht. Bei einer späteren rechtlichen Eskalation aktualisieren Sie die Übersicht nochmals. Der Stand am Tag der ersten Mahnung ist nicht automatisch der Stand bei Einleitung des Verfahrens.

Kann der Mieter die Kündigung durch Nachzahlung noch abwenden?

Ja: Nach § 33 Abs. 2 MRG kann die vollständige Zahlung des geschuldeten Betrags vor Schluss der Verhandlung erster Instanz die Kündigung abwenden, wenn kein grobes Verschulden vorliegt. Die Verpflichtung zum Ersatz der Verfahrenskosten bleibt davon zu unterscheiden. § 33 Abs. 3 MRG erstreckt diese Schutzregel unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf entsprechende Auflösungsverfahren.

Für Vermieter bedeutet das: Ein zunächst begründeter Zahlungsrückstand garantiert noch keine endgültige Vertragsbeendigung. Bewahren Sie deshalb neben den Zahlungsdaten auch die Korrespondenz und die dokumentierte Vorgeschichte auf. Ob grobes Verschulden vorliegt, ist eine rechtliche Einzelfallfrage und kein Feld, das Sie selbst mit einem Häkchen abschließend bewerten.

Muss ich vor einer Kündigung dreimal mahnen?

Nein, eine allgemeine Pflicht zu drei Mahnungen besteht für diese Kündigungsprüfung nicht. Die Zahl Ihrer Schreiben ersetzt weder die erforderliche Mahnung nach Fälligkeit noch die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen.

Eine weitere Erinnerung kann organisatorisch sinnvoll sein, macht einen rechtlich ungeeigneten Ablauf aber nicht automatisch richtig. Entscheidend sind Inhalt, zeitliche Abfolge, Zugang und tatsächlicher Rückstand.

Darf ich bei einer Teilzahlung trotzdem rechtliche Schritte prüfen?

Ja, auch nach einer Teilzahlung kann ein fälliger Restbetrag offen bleiben. Ob dieser Rest eine Kündigung oder Auflösung trägt, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und dem konkreten Fall ab.

Arbeiten Sie dann ausschließlich mit der aktualisierten Forderungsaufstellung. Übergeben Sie Ihrer Rechtsvertretung sowohl den ursprünglichen Rückstand als auch alle späteren Eingänge, damit nicht versehentlich mit einem überhöhten Betrag argumentiert wird.

Rechtliche Grundlagen für Vermieter in Österreich

Maßgebliche österreichische Primärquellen für die hier behandelte Frage sind § 30 Abs. 2 Z 1 MRG, § 33 Abs. 2 und 3 MRG sowie § 1118 ABGB. Die Gesetzestexte sind im Rechtsinformationssystem des Bundes, RIS, abrufbar. Für Ihren konkreten Schritt im Jahr 2026 sind die geltende Fassung, der Anwendungsbereich und die Umstände des Mietverhältnisses entscheidend.

Dieser Beitrag erläutert den Arbeitsablauf für Vermieter und ersetzt keine Rechtsberatung zum einzelnen Mietverhältnis. Lassen Sie eine beabsichtigte Kündigung oder vorzeitige Auflösung vorab rechtlich prüfen.

FAQ

Kann ich meinem Mieter nach acht Tagen Mietrückstand kündigen?

Acht Tage Mietrückstand allein reichen nicht. Bei § 30 Abs. 2 Z 1 MRG müssen zusätzlich eine Mahnung nach Fälligkeit und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, einschließlich der Berücksichtigung üblicher oder zugestandener Zahlungsfristen.

Muss ich bei Mietrückstand zuerst eine Mahnung schicken?

Die hier behandelten gesetzlichen Beendigungsgründe setzen eine Mahnung beziehungsweise Einmahnung voraus. Für § 30 Abs. 2 Z 1 MRG muss die Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit erfolgen; dokumentieren Sie außerdem ihren Zugang.

Gilt für Gewerbemieter dieselbe Kündigungsfrist wie für Wohnungsmieter?

Eine einheitliche Antwort allein nach Wohn- oder Gewerbenutzung ist nicht möglich. Entscheidend sind der Anwendungsbereich des MRG, die maßgebliche Rechtsgrundlage und die konkreten Vereinbarungen.

Was passiert, wenn der Mieter erst während des Gerichtsverfahrens zahlt?

Eine vollständige Nachzahlung kann im Anwendungsbereich des § 33 MRG die Vertragsbeendigung abwenden, wenn kein grobes Verschulden vorliegt. Maßgeblich ist grundsätzlich die Zahlung vor Schluss der Verhandlung erster Instanz; die Verfahrenskosten sind gesondert zu beurteilen.

Reicht mein Kontoauszug als Nachweis für eine Kündigung?

Ein Kontoauszug allein belegt nicht alle Kündigungsvoraussetzungen. Sie benötigen zusätzlich die Forderungsgrundlage, Fälligkeit, nachvollziehbare Zahlungszuordnung sowie die Mahnung und deren Zugang.

Darf ich bei unbezahlter Miete einfach das Schloss austauschen?

Nein, setzen Sie eine Räumung nicht eigenmächtig durch. Auch bei Mietrückstand müssen Vertragsbeendigung und eine erforderliche Räumung auf dem rechtlich vorgesehenen Weg erfolgen.

Welche Frist gilt 2026 bei Mietrückstand in Österreich?

2026 gibt es keine pauschale Frist, nach der jeder Mietrückstand automatisch zur Kündigung berechtigt. § 30 Abs. 2 Z 1 MRG nennt mindestens acht Tage Rückstand neben weiteren Voraussetzungen; § 1118 ABGB verlangt eine gesonderte Prüfung.

Passende Leitfäden

• Teilzahlungen der Miete und den Restbetrag dokumentieren
• Raten auf Mietrückstände von der laufenden Miete trennen
• Zahlungserinnerungen bei ausbleibender Miete organisieren

Zum Schluss: Automatisieren Sie die Kontrolle, nicht die Rechtsentscheidung

Der entscheidende Fehler beginnt oft vor der Kündigungsfrage: Eine Zahlung wird übersehen, eine Erinnerung bleibt liegen oder ein Rückstand wird mit veralteten Daten weitergeführt. Legen Sie deshalb einen festen Kontrollablauf fest und halten Sie den Zahlungsstand bis zur Übergabe an Ihre Rechtsvertretung aktuell.

ImmoAssist ist für Vermieter in Österreich geeignet, die Zahlungseingänge nachverfolgen und Zahlungserinnerungen automatisieren möchten. Statt Excel-Listen und manueller Bankkontrollen bietet ImmoAssist die Automatisierung dieser wiederkehrenden Aufgaben. ImmoAssist automatisiert außerdem Indexanpassungen; die rechtliche Prüfung einer Kündigung bleibt eine notwendige Einzelfallentscheidung.

Sehen Sie sich ImmoAssist an und prüfen Sie, wie Sie Zahlungserinnerungen und die Nachverfolgung Ihrer Zahlungseingänge automatisieren können.